事例紹介

保育所施設の事業収支に基づく鑑定評価

案件概要

クライアント・部門 大手保育・介護事業運営業者
サービスメニュー 不動産鑑定評価
業務内容  評価対象は北陸の県庁所在地郊外にある保育所の土地・建物。収益価格は、損益計算書などの決算資料をベースに保育事業における事業収支を査定して求めるのが通常であるが、依頼者の内部事情により実際の決算資料の提示を受けることができなかった。このため、保育事業の制度(子供・子育て新支援制度における公定価格など)や収支構造(人件費や運営経費など)を精査の上、物件特性に応じた償却前営業利益を独自に査定して収益価格の算定を行った。
 独自査定においてその精度を向上させるためには、査定した収入、支出項目のそれぞれにおいて、実数値とのブレが生じないようにする必要がある。このため、公定価格制度に基づく保育料収入の査定に必要な項目(年齢別の入所児童数、職員の配置状況、休日保育の実施状況など)を詳細に聴取し、また、費用面についても保育所運営のモデル事例などをつぶさに調べて査定を行った。結果として、実際の売上数値等を把握しているクライアントからも査定数値に対する異論はでず、査定数値の合理性について納得して頂けるレベルの鑑定評価額を評定することができた。

担当者後記

 現行の制度では、保育施設は、幼稚園、保育所、認定こども園の分類に分けられ、保育所についても、認可・無認可の別、小規模保育所や事業所保育所などの形態別の分類など制度や運営主体などにより類型が複数に分かれるなど、制度の理解を深めることが重要であり、鑑定評価の精度向上のためには必須要件であると感じました。また、保育施設の想定される需要者としては、同業者などの保育施設の運営事業者が主として考えられるが、この意味において、保育施設の収益価格は精度の高いものが求めれることとなります。したがって、本案件で得られた知見は、同種の鑑定評価の精度向上に資するものであり、他の鑑定事業者が持ち合わせない知識を得たものと自負しております。